Pemberi Pinjaman Real Estat Komersial Mendapatkan Pendidikan – 15 bulan terakhir bertindak sebagai katalis untuk ledakan minat investor di sektor real estate ilmu kehidupan. Untuk mengikuti lonjakan aktivitas pasar, pemberi pinjaman dipaksa untuk mendidik diri mereka sendiri dengan tergesa-gesa tentang kompleksitas signifikan yang menyertai properti unik ini.
Pemberi Pinjaman Real Estat Komersial Mendapatkan Pendidikan
greenbuildingsnyc – Pandemi COVID-19 mendorong pertumbuhan pendanaan publik dan swasta untuk penelitian dan pengembangan, mulai dari penelitian dan manufaktur biomedis hingga penemuan obat. Dengan demikian, ada peningkatan permintaan selanjutnya untuk ruang fisik, dengan pasokan terbatas, dan sejumlah pengembang baru yang bersemangat untuk ikut serta.
Tapi, sektor ilmu kehidupan tidak berjalan-jalan di taman. Dibutuhkan waktu untuk membangun rekam jejak sebagai pemilik dan operator, dan untuk mempercepat dengan nuansa rumit yang merupakan bagian tak terpisahkan dengan bangunan dan penyewa ilmu kehidupan.
Dengan demikian, pemberi pinjaman di ruang angkasa sangat bergantung pada pengembang dan operator real estat sains kehidupan berpengalaman untuk memahami risiko yang melekat dan melaksanakan rencana bisnis apakah itu melibatkan konstruksi ground-up, pembangunan penyewa baru, atau konversi kantor untuk penggunaan ilmu kehidupan. Lagi pula, pekerjaan ini, dibandingkan dengan konstruksi di kelas aset real estat lainnya, jauh lebih mahal dan pengangkatan yang sangat berat.
Square Mile Capital Management adalah salah satu pemberi pinjaman yang telah berada di sekitar blok dan bekerja keras untuk membuat taruhan percaya diri pada peluang pinjaman ilmu kehidupan.
“Kami sangat aktif,” kata Direktur Pelaksana Senior Square Mile Jeff Fastov, yang menyindir bahwa sektor ini sekarang memiliki sedikit prasyarat, menyamakannya dengan bermain di National Basketball Association. “Jika Anda ingin bermain bola basket di NBA, Anda harus tinggi; jika Anda ingin berada dalam ilmu kehidupan, Anda harus mapan.”
Meskipun sektor ini mungkin tidak memiliki penggemar yang berteriak seperti LeBron James, itu tidak diragukan lagi salah satu investasi terpanas real estat, sebagian besar karena permintaan yang sangat tinggi untuk itu, basis penyewa yang beragam yang ditunjukkannya, aliran pendapatan berkualitas yang dihasilkannya dan terbukti kurangnya gangguan tenaga kerja dari pandemi.
Baca Juga : Panduan Pemula Menjadi Agen Real Estate 2021
“COVID membuktikan pentingnya [ilmu hayati], dan jika ada, sektor ini semakin kuat selama setahun terakhir dan seperempat lebih,” kata Wakil Presiden Square Mile Eric Juster. “Ada lebih banyak pendanaan di dunia itu hari ini daripada dua tahun lalu.”
Meskipun ada beberapa jeda dalam penelitian dan pendanaan pada tahap awal pandemi, sekitar $45,1 miliar uang modal ventura masuk ke sektor ini pada tahun 2020, yang naik dari $32,6 miliar pada tahun 2019, dan mewakili peningkatan lebih dari empat kali lipat selama dekade terakhir, menurut laporan kuartal pertama dari Colliers International. Pendanaan dari National Institutes of Health (NIH) juga melonjak menjadi hampir $42 miliar tahun lalu, naik dari $39,3 miliar pada 2019.
Ada sekitar selusin klaster ilmu kehidupan utama di seluruh negeri, dipimpin oleh Boston dan Bay Area, yang membentuk sekitar 40 persen dari sekitar 175 juta kaki persegi ruang ilmu kehidupan yang dimiliki pasar ini, menurut laporan kuartal pertama dari Collier.
Baru-baru ini, Manhattan telah menjadi pasar ilmu kehidupan yang baru lahir, dengan sedikit di bawah 2 juta kaki persegi ruang.
Desember lalu, di tengah pandemi, Square Mile menyediakan $205 juta untuk kemitraan antara Silverstein Properties dan Taconic Partners untuk membiayai kembali kantor dan ilmu hayati mereka, pengembangan berbagai kegunaan Hudson Research Center di Manhattan’s Far West Side. Taconic sekarang membangun cluster West Side, antara properti itu dan asetnya di 125 West Side Avenue.
Mungkin tidak perlu dikatakan, tetapi dalam ilmu kehidupan, seperti bentuk real estat lainnya, ini semua tentang lokasi. Dan bertualang di luar klaster yang sudah mapan menyebabkan beberapa kekhawatiran.
“Hal pertama yang akan kita lihat adalah pasarnya,” kata Juster. “Seberapa mapan pasar ilmu kehidupan? Kami akan melihat perusahaan yang ada di sana, universitas yang ada di sana, dan pendanaan dari perusahaan-perusahaan ini.”
Boston, tentu saja, adalah produsen terkemuka lulusan dan profesional muda yang membantu mendorong sektor ilmu hayati, menurut laporan Colliers. Wilayah ini menghasilkan lebih dari 4.800 lulusan biomedis pada 2019, diikuti oleh wilayah Chicago, Philadelphia, dan San Diego, yang semuanya menghasilkan lebih dari 3.000 lulusan biomedis dua tahun lalu.
“Hanya ada satu MIT,” kata Fastov, menambahkan, secara anekdot, bahwa kedekatan itu penting, karena banyak profesor di universitas-universitas ini mungkin meninggalkan sekolah dan pergi ke kantor mereka dengan aset ilmu kehidupan untuk melanjutkan penelitian mereka.
Sewa terbesar yang ditandatangani pada tahun 2020 adalah di pusat ilmu kehidupan serba guna Cambridge Crossing yang besar yang baru-baru ini didirikan di tempat Cambridge bertemu Boston; ini adalah proyek besar dari pengembang DivcoWest yang telah lama melibatkan Square Mile, dari perspektif utang. Bristol Myers Squibb menandatangani untuk mengambil 360.000 kaki persegi di Cambridge Crossing, tetapi tidak setiap penyewa berada di liga yang sama dengan Bristol Myers Squibb atau Pfizer.
Penyewa ilmu kehidupan seringkali adalah perusahaan rintisan yang lebih kecil dan perusahaan baru tanpa rekam jejak. Tanggung jawab ada pada pengembang ilmu kehidupan veteran, dengan daftar hubungan penyewa, untuk menilai penyewa dan menyusun rencana bisnis yang solid sehingga pemberi pinjaman dapat mendukung.
Pemberi pinjaman real estat yang berbasis di Los Angeles, Mesa West Capital, baru-baru ini memberikan utang sebesar $178 juta kepada Longfellow Real Estate Partners untuk memperoleh dan mengubah ruang kantor di San Mateo Bay Center di California untuk digunakan sebagai ilmu kehidupan. Mesa West juga menyediakan utang di lokasi BioMed Realty di 65 Grove Street di Cambridge, Mass., dan melakukan kesepakatan lain di Cambridge dengan King Street Properties dan Carlyle Group.
“Fokus bagi kami adalah menemukan sponsor dan operator terbaik, yang memiliki pengalaman untuk mengeksekusi rencana, dan di pasar yang merupakan lokasi ‘down-the-fairway’, karena Anda tidak mencoba untuk merintis [saat ini] ,” kata Kepala Sekolah Mesa West Ronnie Gul.
“Harga dan kenaikan sewa dalam ilmu hayat diatur sedemikian rupa, di mana Anda benar-benar harus menjalankan rencana dan itu harus berhasil menarik penyewa yang membayar premi ilmu hayat ini, karena tidak ada jalan untuk kembali, mengingat sponsor dasar dalam kesepakatan dan modal yang masuk,” tambah Gul. “Kami sangat selektif. Sebelum melakukan kesepakatan Longfellow di San Mateo, kami mungkin melewati setengah lusin kesepakatan — semuanya di Bay Area yang memiliki profil serupa, tetapi perbedaannya adalah: Sulit untuk mengetahui kapan penarik mundur berakhir.
“Anda ingin berada di aset yang memiliki peluang sukses terbaik, dan juga dengan sponsor dengan hubungan penyewa yang memungkinkannya mengungguli set kompetitif jika pasar ketat. Anda akan mengambil hasil yang lebih sedikit untuk berada di bagian pasar yang lebih likuid.”
Gul mengatakan beberapa tanda bahaya adalah konversi atau pembangunan baru di pasar ilmu hayati yang kurang konvensional, dan juga menawarkan di mana Anda menanggung biaya konversi yang jauh lebih rendah.
“Pada akhirnya, jika Anda melakukan ini dengan benar, hanya membutuhkan banyak uang untuk meningkatkan infrastruktur gedung dengan benar, dalam hal pasokan listrik dan yang lainnya,” kata Gul. “Dan bangunan tertentu tidak memiliki kapasitas untuk membuatnya cocok untuk konversi. Jadi, jika Anda melihat kesepakatan dengan biaya konversi yang ringan, kemungkinan anggarannya kurang; baik sponsor tidak terbiasa dengan struktur biaya atau mereka meremehkan biaya.”
Sebagian besar pengembangan ilmu kehidupan membutuhkan banyak lonceng dan peluit: langit-langit tinggi, banyak ventilasi dan udara, dan kemampuan HVAC; beban lantai 100 pon per kaki persegi; dan listrik pada 25-plus watt per kaki persegi untuk memastikan mekanisme dapat berjalan secara efisien untuk jangka waktu yang lama, menurut Juster.
“Anda mencari redundansi,” tambah Juster. “Anda memerlukan generator dan cadangan untuk daya yang seharusnya berjalan setiap saat, atau itu dapat merusak banyak eksperimen yang sedang berlangsung pada waktu tertentu.”
Fastov mengatakan, dalam beberapa kasus, Anda mungkin memiliki “satu bagian bahan kimia yang digabungkan dan satu bagian model komputer. Dan [penyewa] menginginkannya di gedung yang sama. Mereka mungkin memiliki simulasi pemodelan komputer yang sangat besar, seperti pusat data. Anda tidak dapat memiliki pemadaman kritis yang mengacaukan mereka. Terkadang, mereka memiliki bahan kimia yang mereka simpan, jadi Anda perlu menyediakan akses dan keamanan.”
Secara tradisional, pengembang real estat mungkin memprioritaskan ketinggian dan menyediakan pemandangan yang menarik bagi penyewa, tetapi itu bertentangan dengan apa yang dibutuhkan penyewa ilmu kehidupan. Juga, beberapa pemerintah daerah tidak mengizinkan bangunan ini dibangun di atas ketinggian tertentu karena dapat menciptakan skenario berbahaya.
“Lebih baik lebih rendah, karena bahan kimia lebih sulit untuk dibawa ke atas gedung,” kata Juster. “Lebih dekat ke lantai dasar lebih baik. Lebih sulit untuk melampaui 10 hingga 12 cerita. [Sektor ini] mendorongnya untuk menemukan cara agar lebih efektif, karena permintaan akan ruang meningkat.”
Juster mengatakan Square Mile perlu melihat spesifikasi bangunan ketika sponsor ingin mengkonversi untuk memastikan memenuhi semua persyaratan untuk penyewa ilmu kehidupan.
“Anda tidak ingin membatasi pengguna,” katanya. “Anda ingin melihat sponsor yang bisa menjalankan rencana bisnis. Silverstein dan Taconic telah melakukannya di satu lantai [di pengembangan 619 West 54th Street mereka, setelah] menciptakan ruang ilmu kehidupan dan menyewakannya.”
Silverstein Properti pertama kali memasuki ruang ilmu kehidupan pada tahun 2017 dalam usaha patungan dengan Taconic Mitra untuk mengkonversi tahun 1930-dibangun, bangunan 10 lantai di 619 54 Barat ke Hudson Research Center pembangunan . Awal tahun ini, mereka menandatangani C16 Biosciences yang didukung Bill Gates sebagai penyewa untuk kantor pusat eksekutif barunya.
Pengembang yang berbasis di Manhattan juga bermitra tahun lalu untuk proyek ilmu kehidupan seluas 250.000 kaki persegi di Philadelphia dengan pengembang lokal University Place Associates dan Cantor Fitzgerald, yang dijadwalkan untuk debut pada tahun 2022. Silverstein juga sedang dalam proses memanfaatkan pengembangan ilmu kehidupan lainnya di Manhattan’s Far West Side dan sedang merencanakan lebih banyak proyek di Big Apple.
Jason Kaufman, wakil presiden senior investasi dan pengembangan di Silverstein, mengatakan pemberi pinjaman mengamati dengan cermat sponsorship untuk memastikan ada pengalaman yang memadai dengan kelas aset unik ini dan apakah mereka memahami dinamika pasar sebelum menangani transaksi ilmu kehidupan. Dia mengatakan pemberi pinjaman telah tumbuh lebih nyaman dengan ilmu kehidupan sebagai sektor real estat, mengingat permintaan besar untuk inovasi penelitian yang digarisbawahi selama pandemi COVID-19.
“Spread mengetat karena ada likuiditas di pasar, tapi saya pikir [pemberi pinjaman] menanyakan semua pertanyaan yang tepat dan saya tidak berpikir bahwa ada kelebihan dolar yang mengalir,” kata Kaufman. “Saya pikir kelompok sangat bertanggung jawab dengan penjaminan emisi mereka dan mereka senang untuk tidak mengejar terlalu banyak, yang juga sangat menghibur, karena ini berarti tidak akan ada kelebihan pasokan ruang lab, yang benar-benar akan membalikkan skala dan sangat mengganggu semua yang ingin kami capai di New York dan pasar negara berkembang lainnya.”
Dalam kapitalisasi Taconic dan Nuveen Real Estate senilai $600 juta untuk 125 West End Avenue, Apollo Global Management dan Oaktree Management menyediakan $393 juta untuk pembiayaan konstruksi.
“Kami telah melihat pengembangan dari bawah ke atas, tetapi yang lain lebih agresif di sana daripada kami,” kata Scott Weiner, kepala investasi di Apollo Commercial Real Estate Finance. “Tantangan dengan groundup adalah [bahwa] Anda bertahun-tahun keluar dari sewa dan pengiriman. Dan, karena ini adalah bangunan baru, basis Anda sangat tinggi dan Anda bertaruh untuk mendapatkan sewa premium untuk bangunan baru, sedangkan konversi cenderung lebih cepat ke pasar sehingga Anda memiliki visibilitas yang lebih besar atas permintaan.”
Secara umum, Matthew Weir, wakil presiden eksekutif di Taconic, mengatakan pemberi pinjaman telah menunjukkan kepercayaan yang meningkat dalam mendukung pinjaman ilmu kehidupan selama pandemi COVID-19 ketika sektor ini melonjak ke ketinggian baru.
Baca Juga : Cara Mencari Lahan Dalam Keadaan Tidak Punya Uang Untuk Dijadikan Proyek
Dia mencatat bahwa institusi sekarang lebih percaya pada banyak perusahaan startup yang terlibat dengan pengembangan ilmu kehidupan, dibandingkan dengan penyewa perusahaan yang lebih mapan yang terlibat dengan proyek kantor yang lebih tradisional.
“Ini adalah sektor yang memiliki momentum signifikan sebelum COVID, dan selama pandemi, itu benar-benar mempercepat banyak hal di semua lini dari sisi real estat, modal ventura dan sisi pendanaan, dan sisi inovasi,” kata Weir. “Ini benar-benar terasa seperti titik peluncuran saat ini, dan khususnya untuk New York City, yang masih berkembang tetapi telah membuat kemajuan signifikan hanya dalam beberapa tahun terakhir.”
