Grup Real Estat Mengubah Hotel Menjadi Perumahan Baru – Perusahaan real estat New Jersey, Lucern Capital Partners, mempertimbangkan lebih dari 30 properti hotel di seluruh negeri untuk melakukan konversi perumahan sebelum menandatangani kontrak pada satu di bulan November.
Grup Real Estat Mengubah Hotel Menjadi Perumahan Baru
greenbuildingsnyc – Perusahaan, yang berspesialisasi dalam proyek apartemen bernilai tambah, dalam beberapa bulan ke depan akan mengubah TownePlace Suites pinggiran kota di North Carolina menjadi unit perumahan tenaga kerja, setelah mengubah zona properti beberapa minggu lalu.
Ini adalah contoh terbaru dari tren yang berkembang di seluruh negeri. Hotel yang banyak berjuang di tengah pandemi Covid-19 lebih sering diboyong pengembang apartemen untuk dijadikan unit rumah. Overland Park, Kansas, Greater Cincinnati dan lingkungan Georgetown di Washington, D.C., hanyalah beberapa tempat di mana proyek semacam itu sedang berlangsung.
Baca Juga : Di Balik Skandal Real Estat London Vatikan
Ruang telah, sebagai hasilnya, menjadi kompetitif. Frank Forte, kepala investasi dan mitra pengelola di Lucern, mengatakan dia pikir dia akan beruntung jika perusahaan mampu melakukan bahkan salah satu dari kesepakatan ini. Jika berhasil menutup pada beberapa lagi, dia bilang dia akan berada di samping dirinya sendiri.
“Begitulah sulitnya menemukan yang masuk akal,” lanjut Forte. “Sebagian besar dari mereka, ada keterputusan antara apa yang orang ingin jual dan apa yang harus dibayar pasar untuk itu.”
Karena semakin banyak pemain real estat yang memasuki ruang tersebut, menemukan jenis hotel yang tepat, di kota yang tepat, di subpasar yang tepat, pada usia yang tepat dan dalam kondisi yang tepat untuk membuat kesepakatan menjadi lebih sulit untuk dilakukan. Hotel dengan masa inap diperpanjang, yang dilengkapi dengan dapur dan memiliki ukuran unit yang agak lebih besar, adalah jenis hotel yang disukai terkadang satu-satunya yang dicari oleh pengembang untuk proyek semacam itu.
Dalam laporan bulan Mei, National Association of Realtors menemukan bahwa di antara 1.936 responden survei, 168 telah terlibat dalam penjualan, penyewaan, pengembangan, pengelolaan atau penilaian sebuah hotel atau motel yang diubah menjadi perumahan dalam dua tahun terakhir. Enam puluh persen konversi di antara kumpulan itu adalah untuk perumahan multikeluarga, dan 82% hotel yang diubah menjadi multikeluarga berada di pinggiran kota, kota kecil, resor, atau daerah pedesaan.
Zack Streit, wakil presiden senior di firma penasihat pasar modal Los Angeles George Smith Partners, mengatakan dia sedang mengerjakan tiga proyek konversi hotel hari ini, di Sacramento, Salt Lake City dan metro Denver.
Untuk properti yang tepat, strateginya bekerja dengan sangat baik, kata Streit. Ada banyak likuiditas di pasar sekarang untuk transaksi multikeluarga, termasuk konversi hotel.
“Ada minat yang kuat dalam ruang dari sumber modal ekuitas dan utang,” katanya. “Mereka semua tampaknya mengerti bahwa ada permainan nyata di sini: mampu mengidentifikasi aset di lokasi yang bagus … yang menawarkan banyak kemudahan berjalan kaki dan banyak akses ke fasilitas, dan seringkali di tempat-tempat yang sulit dibeli. dan/atau hak atas tanah”.
Banyak, tetapi tidak semua, proyek konversi hotel juga menawarkan harga sewa di bawah pasar karena biaya untuk merenovasi hotel menjadi perumahan biasanya jauh lebih murah daripada konstruksi baru. Survei NAR menemukan 54% operator yang terlibat dalam kesepakatan konversi hotel memperoleh hotel dengan harga kurang dari $50.000 per kamar, dan 53% membayar kurang dari $25.000 per kamar untuk konversi yang sebenarnya.
Biaya rata-rata untuk membangun proyek apartemen baru berkisar luas tetapi biasanya antara $ 74.970 dan $ 352.400 per unit, menurut Fixr, pasar online untuk renovasi rumah dan proyek konstruksi.
Dan apartemen yang dibangun saat ini sebagian besar merupakan properti Kelas A dengan banyak fasilitas, kata Gay Cororaton, ekonom senior dan direktur penelitian perumahan dan komersial di National Association of Realtors. Itu sering membuat mereka menjadi tempat yang mahal untuk disewa.
“Konversinya adalah biaya yang lebih rendah, dan biaya yang lebih rendah itu dapat diteruskan ke penyewa,” katanya.
Vivo Living yang berbasis di El Segundo, California, bagian dari Vivo Investment Group, sejauh ini memiliki delapan properti bermerek Vivo dalam portofolionya. Semua adalah hotel yang diubah menjadi perumahan yang terjangkau.
Akash Rohera, direktur keuangan di Vivo Living, mengatakan perusahaan memiliki enam hingga delapan properti lain yang ingin dikontrak di seluruh negeri. Seperti kebanyakan operator, Vivo memulai dengan menargetkan hotel dengan masa inap yang diperpanjang, tetapi sekarang juga membeli dan merenovasi motel dengan layanan terbatas, termasuk Best Western lama di Colorado dan bekas Days Inn di Nebraska. Proyek pertamanya, di Ogden, Utah, adalah hotel dengan layanan lengkap yang paling sulit untuk melakukan konversi semacam itu.
Sejak Vivo Living masuk ke ruang angkasa, itu menjadi lebih kompetitif, kata Rohera. Tetapi Vivo memiliki lebih dari 20 tim yang berfokus secara eksklusif pada konversi hotel-ke-hunian, termasuk manajer properti in-house dan kontraktor umum. Itu membuat, misalnya, membangun dapur kecil di unit hotel dengan layanan terbatas lebih murah dan dapat dicapai.
“Visi kami adalah untuk benar-benar membantu memecahkan krisis keterjangkauan Amerika,” kata Rohera. Dia memperkirakan unit Vivo menyewa di kisaran 50% hingga 80% dari pendapatan rata-rata suatu daerah, atau sekitar $600 hingga $800 per bulan. Beberapa unit berperabotan lengkap, yang menurut Rohera merupakan pilihan yang populer.
Sering kali, konversi hotel menjadi apartemen memerlukan rezoning, yang dapat memakan waktu enam bulan hingga lebih dari satu tahun untuk diselesaikan. Streiter mengatakan rezoning yang panjang dapat mengurangi selera penyedia modal sehingga kelompok yang ingin melakukan konversi hotel harus menyelidiki apa yang akan terjadi dengan rezoning.
Rohera mengatakan Vivo sering menghadapi tantangan peraturan dari pemerintah kota, seperti persyaratan parkir yang lebih tinggi dan biaya dampak, ketika berusaha mengubah penggunaan properti dari hotel menjadi multikeluarga. Untuk beberapa kesepakatan pertama Vivo, pembiayaan merupakan tantangan, tetapi Rohera mengatakan bahwa mungkin mulai berubah karena strategi menjadi lebih umum.
Baca Juga : Cara Agar Penjualan Properti Cepat Laku Pada Masa Pandemi
Streiter mengatakan, menurutnya sektor ini masih memiliki landasan pacu dan konversi hotel menjadi perumahan akan terus berlanjut selama pasar perumahan tetap ketat. Pengembang harus lebih kreatif dalam menambahkan perumahan baru dan, khususnya, unit yang terjangkau ke pasar, dan mengubah hotel yang tidak terpakai adalah cara untuk melakukannya, tambahnya.
Banyak operator hotel ingin menjual properti yang berkinerja buruk, beberapa bahkan menghadapi penyitaan, selama pandemi. Cororaton mengatakan konversi hotel bisa mulai berkurang karena perjalanan liburan dan bisnis mulai meningkat kembali.
“Itu berarti lebih banyak pendapatan dan pendapatan untuk hotel dan motel ini,” katanya. “Mereka tidak akan menghadapi banyak kesulitan keuangan.”
