Investasi Real Estat : 10 tips untuk membeli apartemen pied-a-terre di Paris – Membeli properti di Paris dapat membantu memenuhi berbagai tujuan: Tidak hanya merupakan investasi lindung nilai alternatif ‘batu bata dan mortir’ yang ideal seperti emas, tetapi juga dapat menawarkan pengembalian sewa, pengalaman budaya, dan kenangan seumur hidup dan kenikmatan keluarga. Bukan pengembalian investasi yang buruk! Kuncinya adalah membeli properti yang benar-benar diinginkan dengan harga yang bagus. Berikut caranya:
Investasi Real Estat : 10 tips untuk membeli apartemen pied-a-terre di Paris
1. Tetapkan tujuan dengan jelas untuk properti ideal Anda di Paris.
greenbuildingsnyc – Awalnya, identifikasi fasilitas dan fitur spesifik yang Anda cari di sebuah properti: pemandangan terbaik, fitur sejarah yang luar biasa, taman atau ruang terbuka, lokasi di area yang ramai, atau di lingkungan eksklusif yang lebih pribadi. Ini semua adalah kriteria yang dapat dipenuhi oleh properti dan lokasi yang tepat.
Properti prestise di Paris sering berusia satu abad, atau lebih. Untuk apartemen di gedung-gedung kuno, langit-langit tertinggi berada di lantai 2, dan teras jarang. Pemandangan sungai adalah hal yang istimewa, terutama di Saint Germain des Pres atau Ile Saint Louis yang banyak dicari. Sangat penting untuk memahami apa yang langka dan istimewa di pasar sehingga Anda dapat mengenali hal yang baik ketika Anda melihatnya dan siap untuk bertindak.
Baca Juga : 10 Kota Terbaik Di India Untuk Investasi Real Estat Pada Tahun 2022
2. Jika Anda membiayai pembelian Anda, pastikan bahwa Anda telah mengamankan pembiayaan hipotek Anda sebelumnya sehingga Anda dapat memposisikan minat Anda pada properti dengan benar.
Pinjaman hipotek di Paris, dan Prancis pada umumnya, selalu mematuhi rasio pinjaman terhadap nilai yang ketat, yang ternyata menjadi hal yang baik bagi negara itu ketika krisis hipotek subprime menghapus nilai real estat di sebagian besar kota-kota besar di Barat.
Individu dengan kekayaan bersih tinggi terkadang terkejut mengetahui bahwa investasi substansial mereka, pendapatan sewa, dan ekuitas lainnya hanya sebagian dihitung dalam perhitungan “pendapatan” bank Prancis untuk tujuan menilai pinjaman maksimum yang tersedia.
Terlebih lagi, penjual properti mewah di Paris jarang menyetujui klausul kontinjensi pinjaman pada pembelian. Jika pinjaman itu penting, pembeli dapat memposisikan penawaran mereka dengan baik jika mereka bersedia menyetujui periode darurat yang singkat, uang muka yang besar,
3. Memulai pendekatan komprehensif untuk proses pencarian.
Sementara sebagian besar pembeli rumah Paris memulai pencarian mereka di Internet, banyak properti kelas atas tidak terdaftar secara resmi di situs daftar utama. Orang Prancis sangat protektif dalam hal privasi dan tampilan kekayaan, dan banyak properti mewah berpindah tangan antara individu pribadi atau dengan agen eksklusif tanpa pernah terdaftar secara publik.
Daftar internet mungkin memiliki beberapa foto dan hanya deskripsi ringkasan. Jadi, bersiaplah untuk memperluas pencarian Anda di luar cara tradisional untuk mengakses beberapa properti terbaik dan paling eksklusif. Untuk properti yang menarik, kunjungan adalah suatu keharusan. Beberapa tahun yang lalu Paris Property Group menemukan sebuah properti untuk klien yang terdaftar untuk dijual oleh pemilik dengan harga 100.000 euro lebih rendah dari harga yang ditawarkan oleh dua agen lokal.
4. Agen pembeli akan menghemat waktu dan uang Anda.
Tidak ada layanan daftar ganda (MLS) atau database daftar publik serupa di Paris. Ini merupakan tantangan besar bagi setiap pembeli, yang harus menghubungi puluhan agen untuk mendapatkan gambaran menyeluruh tentang semua properti yang tersedia. Ini juga berarti bahwa setiap agen listing hanya memiliki listing mereka sendiri yang tersedia untuk ditampilkan, dan tidak akan memiliki akses ke properti yang terdaftar di agen lain. Terlebih lagi, ketika pembeli berhubungan langsung dengan agen daftar, agen itu pada dasarnya mewakili kedua belah pihak dalam kesepakatan, dan dengan demikian tidak menganjurkan pembeli sebanyak penjualan itu sendiri untuk dilakukan.
Di pasar real estat mewah, banyak properti diwakili oleh perantara swasta yang bekerja di belakang layar untuk menemukan pembeli yang berminat, bukan melalui iklan publik. Daftar “agen” ini mungkin adalah agen real estat berlisensi, tetapi juga pengacara, penasihat keuangan, atau orang yang memiliki hubungan baik yang mewakili properti untuk teman dan kenalan. Layanan mereka, dan properti mereka, tidak dapat ditemukan di Internet atau sumber daya publik lainnya.
Spesialis real estat utama bekerja di luar pendekatan tradisional, melalui jaringan kontak yang luas untuk mengakses semua properti yang tersedia untuk klien mereka, dan mempelajari tentang listingan mewah yang akan datang sebelum mereka memasuki pasar terbuka. Agen pembeli adalah advokat, penasihat, negosiator, dan orang kepercayaan Anda selama proses pembelian. Bekerja dengan agen yang cerdas, andal, dan terhubung dengan baik adalah kunci keberhasilan pencarian yang komprehensif.
5. Evaluasi setiap properti secara menyeluruh.
Mengevaluasi rumah mewah lebih rumit daripada rumah biasa, karena elemen seperti fitur khas rumah, signifikansi historis, dan renovasi baru-baru ini mungkin memainkan peran yang lebih besar daripada di rumah kelas bawah. Untuk alasan ini, tur properti yang terperinci adalah suatu keharusan, dan jangan biarkan agen penjualan yang sibuk membuat Anda terburu-buru melalui prosesnya. Harapkan waktu beberapa jam untuk melihat properti yang lebih besar, untuk meninjau hal-hal seperti metode dan bahan konstruksi, sorotan dan batasan arsitektur, lingkungan, keamanan, dan fitur penting lainnya. Mungkin juga diinginkan untuk meminta layanan dari inspektur rumah khusus.
Pembeli internasional sering terkejut bahwa properti di Paris dengan harga berapa pun, termasuk properti mewah dapat disajikan dengan salinan berkas yang buruk atau tidak ada sama sekali, oleh agen penjual yang kurang informasi dan dengan sedikit persiapan untuk membuat properti terlihat terbaik. Hal ini menjadikan semakin penting untuk memiliki saran dan informasi yang cerdas dan objektif tentang properti dan pasar sehingga Anda dapat mengenali berlian asli secara kasar.
6. Jangan Terburu-buru dalam Proses Pengambilan Keputusan.
Untuk apartemen Paris, penjual wajib memberikan kepada pembeli risalah rapat kepemilikan bersama selama 3 tahun terakhir dan peraturan bangunan, serta laporan inspeksi instalasi listrik dan gas, keberadaan asbes atau timah, dan energi efisiensi properti. Tidak ada persyaratan untuk memperbaiki, hanya untuk mengungkapkan. Laporan inspeksi tambahan bukanlah hal yang biasa di Prancis, dan meskipun cacat dapat menjadi titik negosiasi, laporan tersebut jarang diajukan secara sukarela oleh penjual atau ditetapkan oleh pembeli sebagai syarat agar penjualan dapat dilakukan.
Luangkan waktu yang diperlukan untuk meninjau semua dokumen dan memesan semua pemeriksaan yang diperlukan untuk merasa nyaman dengan keputusan pembelian. Pada saat yang sama, hargai perbedaan historis dan bersiaplah untuk menerima beberapa cacat tidak ada kondisi sempurna ketika rumah berusia 100+ tahun.
7. Periksa properti yang sebanding.
Memahami nilai properti dan pasar adalah kunci untuk membuat penawaran yang tepat. Di Prancis, hanya informasi terbatas yang tersedia untuk umum tentang nilai properti yang dijual berdasarkan ukuran, tahun konstruksi, dan lokasi. Menentukan nilai pembanding hanya dengan data ini sangat sulit, karena tidak ada informasi tentang renovasi, tata letak, sejarah, atau fitur lain baru-baru ini yang memainkan peran penting dalam menentukan harga pasar.
Untuk alasan ini, akan bermanfaat untuk melihat dan menilai sejumlah properti yang sebanding untuk lebih memahami nilai properti yang sedang dipertimbangkan. Dapat dimengerti, agen penjual akan segan untuk mengatur pertunjukan lainnya, dan untuk mengadvokasi secara eksklusif atas nama pembeli untuk mendapatkan semua informasi yang mereka butuhkan untuk membuat keputusan yang tepat. Ini adalah area lain di mana memiliki agen pembeli dapat menambah nilai.
8. Susun penawaran yang menarik.
Pemilik properti mewah sangat bangga dengan properti mereka, apakah itu perkebunan keluarga lama atau baru direnovasi oleh pemilik saat ini. Jika Anda dapat bertemu dengan penjual dan menunjukkan penghargaan Anda atas nilai properti, mereka sering kali mengenali hubungan bersama itu dan ingin Anda “memenangkan” properti tersebut dibandingkan pembeli potensial lainnya.
Membuat penawaran yang sesuai tidaklah mudah. Dalam beberapa kasus, penjual tidak terlalu termotivasi untuk menjual dan memiliki sarana keuangan untuk menunggu harga yang tepat. Secara budaya, orang Prancis tidak suka tawar-menawar harga dan menetapkan harga yang diminta pada apa yang mereka anggap “masuk akal”; tawaran lowball dapat menjadi bumerang dan menghasilkan penjual yang tidak mau menjual kepada Anda dengan harga berapa pun. Bahkan negosiasi harga yang substansial harus halus, dan membiarkan pemiliknya menyelamatkan muka adalah kunci sukses.
Pembeli tunai harus menghindari salah menilai kekuatan negosiasi mereka dengan datang dengan tawaran yang sangat rendah. Penjual dapat memutuskan untuk pergi dengan pembeli pesaing, bahkan jika penawaran mereka dibiayai, jika mereka membayar uang muka yang cukup besar dan mengungkapkan informasi yang cukup untuk menunjukkan bahwa mereka serius dan memiliki keuangan yang solid.
9. Struktur pembelian untuk pertimbangan kekayaan dan warisan.
Prancis telah memaksakan hukum warisan, sebuah konsep yang tidak diketahui pembeli dari yurisdiksi hukum umum seperti Kanada, Australia, dan sebagian besar Amerika Serikat (Louisiana adalah pengecualian). Perubahan undang-undang baru-baru ini memungkinkan pembeli asing menetapkan bahwa undang-undang warisan negara mereka sendiri harus diterapkan pada properti yang dibeli. Jika tidak, disposisi properti dalam warisan orang yang meninggal diatur oleh hukum negara di mana properti itu berada. Prancis mengizinkan struktur kepemilikan tertentu, seperti Societe Civile Immobiliere (SCI) yang populer, untuk memberi pemilik lebih banyak fleksibilitas dalam hal mentransfer kekayaan dari waktu ke waktu dan lebih banyak kontrol dalam memutuskan siapa yang akan mewarisi properti.
Prancis mengenakan pajak kekayaan pada pemilik properti bukan penduduk dengan aset di Prancis melebihi 1.300.000. Memiliki hipotek di properti adalah salah satu pilihan yang tersedia untuk mengurangi pajak kekayaan terutang.
Selama periode penutupan 2-3 bulan yang biasa, akan sangat berharga untuk meninjau secara menyeluruh struktur kepemilikan yang tersedia dan bagaimana struktur tersebut paling sesuai dengan kebutuhan Anda. Mengganti struktur kepemilikan atau mendanai properti setelah pembelian bisa memakan biaya. Seorang pengacara real estate lokal yang baik dapat menghemat banyak sakit kepala.
10. Ingat detailnya dan minimalkan yang tidak diketahui.
Membeli rumah mewah di Prancis adalah investasi besar, dan bisa jadi sulit dilakukan di pasar yang tidak dikenal dan dinegosiasikan dalam bahasa yang bukan bahasa Anda. Para ahli lebih disukai yang berbicara dalam bahasa Anda seperti perencana pajak dan keuangan, bankir dan pengacara harus dikonsultasikan terlebih dahulu dan harus terlibat langsung dalam transaksi sesuai kebutuhan.
Jika Anda akan menggunakan arsitek atau dekorator, jalin hubungan itu sejak dini sehingga mereka dapat menyarankan perubahan apa yang mungkin terjadi pada properti: banyak bangunan Paris adalah ” classé,” yang berarti terdaftar secara historis, dan fitur tertentu harus dilestarikan. Ini juga akan membantu mempersiapkan dasar renovasi sehingga pekerjaan dapat dimulai segera setelah pembelian selesai.
Di luar harga pembelian, bersiaplah untuk menutup biaya, seperti pajak transfer (termasuk dalam “biaya notaire”) dan asuransi properti. Temukan opsi terbaik untuk memperdagangkan mata uang Anda ke dalam euro, dan pertimbangkan untuk mengunci nilai tukar untuk pembayaran hipotek guna meminimalkan dampak fluktuasi mata uang. Akhirnya, sebagian besar utilitas di Paris secara otomatis dipotong dari rekening bank Prancis; hubungan perbankan yang baik akan memungkinkan Anda untuk membuat kontrak tersebut dengan cepat.
