Analisis Pasar Real Estat Hunian Yunani 2023 – Harga rumah Yunani terus meningkat dengan kuat, di tengah meningkatnya permintaan dari pembeli asing dan berlanjutnya pertumbuhan ekonomi di negara tersebut. Di daerah perkotaan Yunani , harga rumah naik tajam sebesar 11,32% sepanjang tahun hingga Q3 2022, mengikuti kenaikan tahun-ke-tahun sebesar 10,26% di Q2 2022, 10,35% di Q1 2022, 10,81% di Q4 2021 dan 9,4% di Q3 2021 , menurut Bank Yunani . Faktanya, itu adalah kinerja terbaiknya sejak Q4 2006.
Analisis Pasar Real Estat Hunian Yunani 2023
greenbuildingsnyc – Namun, jika disesuaikan dengan inflasi, harga rumah justru turun tipis sebesar 0,31% yoy di Q3 2022. Perbedaan besar antara angka nominal dan riil disebabkan tingginya inflasi yang diperkirakan mencapai 10% tahun ini, naik tajam dari inflasi tahunan. rata-rata 0,2% dari tahun 2011 hingga 2021. Secara triwulanan, harga rumah di perkotaan meningkat 4% (3,78% secara riil) selama triwulan terakhir.
Baca Juga : Masa Depan Pasar Real Estat di India pada Tahun 2023
Pertumbuhan yang kuat ini terutama terlihat di kota-kota besar:
- Athena memimpin dengan kenaikan harga rumah tahunan sebesar 13,02% pada Q3 2022 (1,21% secara riil), naik dari pertumbuhan 10,83% tahun sebelumnya. Selama kuartal terakhir, harga rumah naik 4% (3,78% secara riil).
- Di Thessaloniki , kota terbesar kedua di negara itu, harga rumah naik sebesar 11,07% (-0,53% secara riil) sepanjang tahun hingga Q3 2022, pertumbuhan yoy terbesar sejak Q1 2007. Kuartal-ke-kuartal, harga meningkat 3,53% (3,31 % secara riil) pada Q3 2022.
- Di kota-kota lain (tidak termasuk Athena dan Thessaloniki) , harga rumah naik 9,39% (-2% secara riil) pada Q3 2022 dari tahun sebelumnya, naik dari kenaikan tahun sebelumnya sebesar 6,85% yoy. Selama kuartal terakhir, harga naik 2,99% (2,77% secara riil) di Q3 2022.
Permintaan dari pembeli rumah asing meningkat kuat. Dalam tiga kuartal pertama tahun 2022, total nilai pembelian real estat oleh pembeli asing, yang menyumbang 80% hingga 85% dari seluruh pembelian real estat di Yunani, melonjak 60,2% yoy menjadi €1,28 miliar, berdasarkan angka bank sentral. . Sepanjang tahun 2022, pembelian properti pembeli asing diperkirakan mencapai €1,7 miliar, melampaui €1,45 miliar yang tercatat sebelum pandemi Covid-19.
Investor asing telah tertarik ke Yunani, terutama karena Program Visa Emas , yang menawarkan tempat tinggal bagi investor non-Uni Eropa yang membeli atau menyewa properti senilai lebih dari €250.000.
Pasar perumahan juga didukung oleh kinerja ekonomi negara yang kuat. Setelah berkembang sebesar 8,4% selama tahun 2021, ekonomi Yunani diproyeksikan tumbuh sebesar 6% lagi tahun ini, karena Rencana Pemulihan dan Ketahanan Nasional pemerintah memberikan dukungan yang signifikan bagi perekonomian. Perekonomian berkontraksi sebesar 9% pada tahun 2020 karena dampak buruk dari pandemi.
Minat asing terhadap properti pariwisata Yunani kembali meningkat
Pasar properti menyumbang sekitar 25% hingga 35% pangsa total FDI di Yunani setiap tahunnya. Selama tahun 2021, investasi langsung asing bersih (FDI) untuk pembelian properti meningkat tajam sebesar 34,4% yoy menjadi €1,18 miliar, menyusul penurunan hampir 40% pada tahun 2020, karena aktivitas ekonomi kembali ke tingkat pra-pandemi.
Dalam tiga kuartal pertama tahun 2022, FDI bersih dalam real estat mencapai €1,28 miliar, naik sebesar 60,2% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menurut Bank Yunani.
Sebelum pandemi Covid-19, investasi asing di bidang real estate di Yunani meningkat pesat. FDI bersih untuk real estat melonjak sebesar 45,3% pada tahun 2016, sebesar 86,5% pada tahun 2017, 172,1% pada tahun 2018 dan 28,5% lainnya pada tahun 2019.
Menurut laporan investasi Ernst & Young 2022 , Yunani tetap tangguh dan menarik bagi investor asing, meskipun lingkungan internasional penuh ketidakpastian. Berdasarkan data yang dirilis oleh European Investment Monitor (EIM), Yunani menarik 30 proyek FDI tahun lalu, lebih sedikit dari tahun 2020 tetapi tetap menjadi negara dengan kinerja terbaik kedua sejak tahun 2000.
Total proyek investasi pada 2020-21 menyumbang sekitar 24% dari total FDI selama 22 tahun terakhir, menurut laporan EY.
Sebagian karena Program Visa Emas. Program Golden Visa diluncurkan pada 2013 untuk menghidupkan kembali pasar perumahan dari keterpurukan yang berkepanjangan. Ini menawarkan tempat tinggal bagi investor non-Uni Eropa yang membeli atau menyewa properti senilai lebih dari €250.000, serupa dengan Hongaria, Spanyol, dan Portugal.
Paket ini berlaku selama lima tahun dan terbuka untuk perpanjangan. Dari 2014 hingga 2021, 9.610 pelamar utama menerima Golden Visa di Yunani. Sejak dimulainya hingga Desember 2021, total 28.767 izin Visa Emas Yunani diberikan kepada pemohon utama dan tanggungan mereka, yang menghasilkan total investasi lebih dari €2,6 miliar ke Yunani.
Jumlah pemohon terbanyak berasal dari China dengan total 6.405 permohonan Golden Visa, diikuti oleh Turki (618 permohonan), Rusia (596 permohonan), Lebanon (304 permohonan) dan Mesir (250 permohonan).
Langkah-langkah untuk meningkatkan pasar perumahan
Selain program Visa Emas, beberapa langkah lain yang diperkenalkan oleh Perdana Menteri Kyriakos Mitsotakis telah mendukung pasar perumahan baru-baru ini:
- Penangguhan pembayaran PPN untuk izin bangunan baru: Mitsotakis mengumumkan pada bulan Oktober 2019 penangguhan pembayaran PPN untuk setiap izin bangunan baru dan properti yang tidak terjual yang dibangun setelah 1 Januari 2006. Penangguhan awalnya berjalan dari 12 Desember 2019 hingga 31 Desember 2023. Namun pada September 2022, Mitsotakis mengumumkan perpanjangan keringanan pajak untuk satu tahun lagi – hingga akhir 2024.
- Keringanan pajak untuk real estat : pemerintah mengakhiri pajak real estat di 26 pulau pada tahun 2020.
Pengurangan pajak properti tunggal (ENFIA): ENFIA untuk individu berkurang pada 2019 – pengurangan 30% untuk properti senilai €60.000; 27% untuk yang bernilai hingga €70.000; 25% untuk yang bernilai hingga €80.000; 20% untuk yang bernilai hingga €1 juta; dan 10% untuk properti senilai lebih dari €1 juta. Pengurangan 10% lebih lanjut , rata-rata, diterapkan pada semua pemilik properti mulai tahun 2020. Kemudian pada Februari 2022, Mitsotakis mengumumkan pengurangan 13% baru di ENFIA .
“Di bawah aturan baru, delapan dari sepuluh pemilik properti akan membayar tarif yang lebih rendah lagi,” kata Mitsotakis. “Bagian yang adil akan memberikan kontribusi yang sama, sementara minoritas kecil, sekitar 6 persen, akan melihat peningkatan yang wajar.”
Pajak properti yang tinggi telah mematahkan semangat banyak calon pembeli, karena pajak properti telah meningkat tujuh kali lipat sejak krisis keuangan global.
Mengurangi pajak telah menjadi salah satu prioritas pemerintah Mitsotakis.
Boom dan bust perumahan
Yunani mengalami ledakan harga rumah yang hebat selama awal tahun 2000-an. Agen real estat melaporkan kenaikan harga tahunan sebesar 30% hingga 40% untuk properti dekat laut pada tahun 2004. Di Athena, harga rumah naik 11,2% pada tahun 2006, sebelum melambat menjadi 6,2% pada tahun 2007.
Ketika krisis ekonomi dramatis melanda Yunani, harga properti residensial mulai turun drastis. Antara 2007 dan 2017, PDB per kapita Yunani turun seperempat, dan harga rumah di Athena turun 44,5% (-49,5% secara riil).
Yunani akhirnya keluar dari resesi pada 2017 tumbuh sebesar 1,1% pada 2017, 1,7% pada 2018, dan 1,8% pada 2019.
Pasar perumahan mulai pulih pada tahun 2018, setelah turun 42,5% (-47,7% secara riil) dari tahun 2007 hingga 2017. Harga rumah di daerah perkotaan naik sebesar 3,51% pada tahun 2018 dan 7,46% lainnya pada tahun 2019. Athena memiliki rumah yang lebih kuat pertumbuhan harga sebesar 4,67% dan 11,86% selama dua tahun tersebut.
Dan, terlepas dari fakta bahwa pandemi menyeret ekonomi kembali ke resesi, dengan PDB riil menyusut sebesar 9% selama tahun 2020, pasar perumahan tetap tangguh. Harga rumah di Athena naik 6,23% (8,45% secara riil) yoy pada tahun 2020.
Untungnya, kondisi ekonomi secara keseluruhan telah membaik, dengan pertumbuhan ekonomi yang kuat sebesar 8,4% pada tahun 2021, terutama didorong oleh pelonggaran pembatasan terkait pandemi dan low-base effect dari tahun sebelumnya. Perekonomian Yunani diproyeksikan tumbuh sebesar 6% lagi tahun ini, menurut angka dari Komisi Eropa .
Tahun lalu, harga rumah di Athena melonjak sebesar 11,61% (6,86% secara riil) tetapi harga di daerah perkotaan tetap kurang lebih stabil.
Urbanisasi yang cepat telah menyebabkan dikotomi yang tajam antara daerah perkotaan dan pedesaan. Dengan demikian, lebih dari 35% stok perumahan kosong, kebanyakan di daerah pedesaan. Unit-unit ini biasanya bobrok, atau membutuhkan rehabilitasi total.
Di sisi lain, unit hunian di perkotaan termasuk yang paling ramai di Eropa. Sebagian besar anak terus tinggal bersama orang tua mereka setelah mereka memasuki usia dewasa. Pengurangan biaya notaris dari 1,2% menjadi 1% dari nilai real estat jelas tidak cukup untuk mengurangi biaya transaksi yang tinggi, yang menambah beban pembeli rumah pertama kali.
Hasil sewa moderat; sewa jatuh
Di Athena tengah, khususnya Pusat Sejarah Athena dan Kolonaki – Lykavittos, hasil sewa bruto berkisar antara 2,80% hingga 6,32%, menurut penelitian Global Property Guide yang dilakukan pada November 2022.
Apartemen yang lebih kecil cenderung memiliki hasil sewa yang lebih tinggi daripada yang lebih besar.
Di tengah Athena, harga rata-rata apartemen dua kamar adalah sekitar €630.000, sedangkan di pinggiran kota Athena, apartemen dua kamar berharga sekitar €130.000 hingga €240.000, relatif lebih murah daripada di tengah. Apartemen dua kamar tidur di Kreta berharga sekitar €190.000.
Suku bunga KPR naik
Suku bunga hipotek di Yunani kini meningkat, mengikuti langkah Bank Sentral Eropa (ECB) yang menaikkan suku bunga utamanya untuk mengendalikan tekanan inflasi. Pada Desember 2022, ECB menaikkan suku bunga repo lebih lanjut sebesar 50 basis poin menjadi 2,5%, kenaikan suku bunga keempat berturut-turut hanya dalam lima bulan, ketika suku bunga repo mencapai rekor 0%.
Untuk KPR baru dengan suku bunga mengambang atau penetapan suku bunga awal (IRF) hingga satu tahun, yang menyumbang lebih dari 77% dari semua KPR baru yang ditarik tahun ini, suku bunga rata-rata adalah 4% pada Oktober 2022, naik tajam dari 2,43 % pada bulan yang sama tahun lalu, menurut Bank Yunani . Sejak paruh kedua tahun 2009, 70% atau lebih pinjaman perumahan baru memiliki suku bunga yang dapat disesuaikan setidaknya setiap tahun.
Untuk pinjaman perumahan baru dengan IRF lebih dari 5 dan hingga 10 tahun, tingkat bunga rata-rata turun tipis menjadi 3,24%, dari 3,38% tahun lalu.
Untuk outstanding KPR dengan tenor 1-5 tahun, suku bunga rata-rata naik tipis menjadi 4,19% pada Oktober 2022, dari 4,06% setahun lalu. Demikian pula, suku bunga pinjaman dengan jatuh tempo di atas 5 tahun naik dari 1,92% menjadi 3,02% pada periode yang sama.
Pasar hipotek terus menyusut
Ukuran pasar hipotek terus menyusut, di tengah kenaikan suku bunga. Selama tahun 2022, pasar hipotek diperkirakan telah berkontraksi menjadi hanya sekitar 14% dari PDB, turun dari 16,8% dari PDB pada tahun 2021 dan 39,5% dari PDB pada tahun 2012.
Sejak krisis keuangan global, transaksi properti berbasis tunai telah menyumbang sekitar 80% dari semua transaksi dengan hanya 20% mengandalkan pinjaman bank, menurut Bank Yunani, mengakibatkan penurunan terus menerus dalam ukuran pasar hipotek.
Dalam sepuluh bulan pertama tahun 2022, pinjaman perumahan baru meningkat 14,2% yoy menjadi €577,5 juta, menurut Bank Yunani . Namun kenaikan ini tidak ada apa-apanya dibandingkan dengan rata-rata €14,17 miliar kredit perumahan baru yang tercatat setiap tahun pada 2005-08 dan €5,4 miliar per tahun pada 2009-13.
Per November 2022, total pinjaman perumahan yang beredar turun tajam hampir 20% menjadi € 29,56 miliar dari tahun sebelumnya, menyusul penurunan 33,3% pada 2021, 12,6% pada 2020, dan 7,2% pada 2019.
