Dampak COVID-19 pada Pasar Real Estat China – Untuk melihat dampak COVID-19 pada pasar real estat Tiongkok dan prospek untuk beberapa bulan ke depan, ada baiknya mempertimbangkan pola historis. Karena Festival Musim Semi Cina di akhir Januari, penjualan biasanya lambat di awal tahun. Faktanya, volume penjualan untuk bulan Januari dan Februari secara bersama-sama biasanya setara dengan volume rata-rata bulanan selama sisa tahun tersebut.
Dampak COVID-19 pada Pasar Real Estat China
greenbuildingsnyc – Karena jumlah kasus COVID-19 baru yang dikonfirmasi menurun dan oleh karena itu krisis saat ini akan segera mereda di seluruh negeri, pemulihan selama bulan-bulan tersibuk secara historis di bulan Maret, April, Mei, September, Oktober, dan November dapat mengakibatkan total properti tahunan angka penjualan yang turun hanya sekitar 6% atau 7%. Satu-satunya kekhawatiran adalah apakah Maret, April, dan Mei akan rebound dengan kuat.
Sikap kebijakan pemerintah pusat terhadap pasar real estat membuatnya berada di bawah regulasi yang ketat dan membatasi aksesnya ke kredit karena kekhawatiran sektor yang terlalu panas. Negara secara aktif mendorong pertumbuhan ekonomi di sektor lain, sehingga diharapkan segera setelah ekonomi makro pulih sepenuhnya, industri real estat akan segera mengikuti, tanpa stimulus yang ditargetkan.
Baca Juga : 7 PropTechs Mengubah Pasar Real Estat Asia Tenggara
Ada sedikit yang bisa optimis tentang real estate selama paruh pertama tahun ini, tetapi penjualan harus cepat di paruh kedua. Pasar properti China sangat terkonsentrasi, dengan 200 pengembang teratas memegang pangsa pasar utama dan memiliki persediaan yang sangat besar.
Pengembang ini saat ini berada di bawah banyak tekanan, setelah melihat sedikit di jalan penjualan selama dua bulan. Mereka harus menghasilkan lebih banyak penjualan dari sekarang hingga Juni untuk memulai pasar, dan harga akan menjadi faktor utama dalam hal itu. Oleh karena itu, untuk tahun ini, pengembang kemungkinan akan fokus pada volume transaksi, yang umumnya menghasilkan harga tingkat rendah.
Beberapa pengembang dan kota akan lebih terpengaruh oleh tren ini daripada yang lain. Beberapa kota Tingkat 2, seperti Hangzhou dan Nanjing, mengalami kenaikan harga pada tahun 2016 dan 2017, serta pada musim gugur 2019.
Pasca krisis, momentum apresiasi tersebut akan hilang. Di beberapa kota Tingkat 3 dan Tingkat 4, yang terletak di utara Sungai Yangtze atau dekat dengan Sungai Kuning, atau kota-kota seperti Tangshan, harga properti tidak naik banyak selama lima tahun. Tapi harga naik dengan cepat tahun lalu, dan sementara mereka tetap tinggi, mereka mungkin akan berbalik.
Di kota-kota Tingkat 1, harga bergerak naik dengan kuat di Shenzhen dan Hangzhou pada akhir tahun lalu. Mereka sedikit lebih tinggi di Shanghai dan stabil di Beijing. Jika persediaan dilikuidasi pada semester pertama tahun ini, akan ada momentum kenaikan di semester kedua.
Di kota Tingkat 3 dan Tingkat 4 di selatan Sungai Yangtze, dan di kota Tingkat 2 di utara sungai, harga terus turun dari tingkat yang tinggi. Di akhir tahun 2020 atau awal tahun 2021, saat persediaan hampir habis, harga seharusnya mulai naik. Selama dua tahun terakhir, persediaan di pasar tersebut telah menurun secara signifikan.
Pemerintah pusat China tidak berada di bawah tekanan untuk merangsang pasar properti residensial negara itu karena perlu mengontrol jumlah proyek baru karena penurunan pertumbuhan penduduk perkotaan, dari kenaikan tahunan puncak sebesar 20 juta pada tahun 2015 menjadi sekitar 15 juta saat ini.
Dengan asumsi rumah tangga terdiri dari tiga orang, peningkatan populasi perkotaan setiap tahun dapat diterjemahkan ke dalam permintaan 5 juta unit, turun dari 8 juta. Di mana permintaan baru dapat ditemukan untuk mengisi kekosongan? Pada tahun 2014, pemerintah meluncurkan program untuk mengatasi kota kumuh serta merenovasi lingkungan lama.
Program semacam itu menghabiskan puncak 6 juta unit per tahun dan dapat bertahan tiga hingga lima tahun lagi. Area lain yang memungkinkan pertumbuhan, seperti membangun rumah yang lebih besar bagi mereka yang ingin meningkatkan perumahan mereka, atau membangun seluruh kota industri,
Dalam beberapa tahun terakhir, kategori properti baru diciptakan: kota budaya dan pariwisata. Tapi ini membutuhkan ribuan mou tanah. Beberapa pengembang kecil yang membeli tanah untuk membangun kota-kota ini mengalami kesulitan besar dan saat ini menghadapi tuntutan arus kas yang tidak berkelanjutan.
Di seluruh negeri, pasar perumahan mengalami kelebihan pasokan, terutama di kota-kota kecil di Cina barat. Permintaan tetap mencukupi di kota-kota Tingkat 1, Tingkat 2, dan Tingkat 3 di mana populasinya tumbuh dengan kuat. Kekurangan pasokan hanya terlihat di kota-kota Tingkat 4 dan Tingkat 5 yang tidak mengalami kenaikan harga selama beberapa tahun terakhir; di kota-kota Tingkat 4 dan 5 di Cina barat dan timur laut, penurunan populasi akan berdampak negatif. Selama dua hingga tiga tahun ke depan, sebagian besar permintaan akan datang dari Tier 3 dan kota-kota yang lebih rendah, atau kota-kota pesisir.
Pasar properti komersial sudah kelebihan pasokan, tetapi proyek-proyek baru masih diluncurkan, dengan total 400 hingga 500 juta meter persegi. Oleh karena itu, manajemen yang baik sangat penting. Pengembang komersial yang besar, bermodal baik, dan dikelola dengan baik tetap layak, terutama jika properti mereka berada di pusat kota atau daerah dengan pertumbuhan populasi yang cepat. Hasil penjualan tahun-tahun sebelumnya dapat membantu mendukung pengembang komersial dengan properti yang kurang layak, tetapi itu hanya bisa bertahan lama.
JianXiong Xue adalah Pendiri dan CEO UTC Asset Management Co., Ltd., sebuah perusahaan manajemen aset yang menawarkan penyewaan, akuisisi, dan penjualan properti di Tiongkok. Sebelumnya, Bapak Xue adalah Direktur Riset di China Real Estate Information Corporation dan Analis Senior di E-House China Research Institute sejak Desember 2008. Dalam peran ini, ia berkonsultasi tentang fundamental pasar properti, pasokan lahan, dan peraturan pemerintah untuk pengembang besar, dana investasi terkemuka, bank komersial, produsen bahan bangunan dan badan pemerintah.
