Panduan Investor Real Estat 2021 – Untuk investasi real estat, Tarif Cap dihitung dengan membagi Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Anda , atau Sewa dikurangi Pengeluaran, dengan nilai pasar properti. Pengeluaran Anda mencakup semuanya kecuali pembayaran hipotek.
Panduan Investor Real Estat 2021
greenbuildingsnyc – Selama dekade terakhir, real estat telah bangkit kembali dan mungkin menyajikan satu-satunya cara terbaik bagi pengusaha untuk mengamankan masa depan keuangan mereka.
Bagaimanapun, Marshall Field pernah berkata, “Membeli real estat bukan hanya cara terbaik, cara teraman, cara tercepat, tetapi satu-satunya cara untuk menjadi kaya.”
Meskipun itu cukup mudah, jelas ada sejumlah jebakan di sepanjang jalan yang dapat mengubah impian Anda tentang keamanan finansial dan kemandirian menjadi mimpi buruk tentang utang macet, pengembalian yang buruk, dan peluang yang hilang.
Baca Juga : Cara Memulai Bisnis House Flipping
Jadi, bagaimana Anda tahu apakah investasi real estat Anda berpotensi tidak berguna atau home run? Sederhana saja: Cap Rate .
Jika Anda baru mengenal investasi real estat, tingkat batas kependekan dari tingkat kapitalisasi adalah metrik utama yang kami gunakan untuk memperkirakan ROI dari properti kami.
Angka ini dihitung sebagai rasio antara pendapatan operasional bersih yang dihasilkan oleh properti Anda dan biaya modal awal atau nilai saat ini.
Cap rate juga membantu kami menentukan berapa persentase dari nilai properti kami yang merupakan keuntungan. Ini adalah informasi penting bagi kami investor real estat, karena membantu kami menentukan apakah kami benar-benar mencapai perkiraan ROI kami dan apakah biaya operasional membuat investasi kami tidak menguntungkan atau tidak.
Jika Anda menggaruk-garuk kepala, jangan khawatir. Ada rumus sederhana untuk mengetahui tingkat topi tradisional.
Hitung tarif batas
Tentukan nilai aset Anda . Anda dapat menggunakan situs rahasia real estat online, atau alat penilaian Stessa . Biasanya, Stessa menggunakan Zillow’s Zestimate untuk menetapkan penilaian terkini untuk properti investasi Anda.
Namun, karena penilaian ini lebih akurat untuk rumah keluarga tunggal daripada aset multi-keluarga, Anda dapat mengubah metodologi penilaian menjadi pengganda sewa kotor, atau dengan menggunakan tarif batas.
Untuk tujuan kami, Anda dapat mengatur valuasi berdasarkan perkiraan cap rate yang diterapkan pada NOI yang diproyeksikan (aktual atau pasar) dengan asumsi kekosongan.
Bagaimanapun, Anda harus menetapkan nilai pasar properti saat ini. Atau, hubungi broker atau penilai Anda untuk mendapatkan gambaran tentang harga pasar saat ini dan nilai properti Anda. Untuk latihan ini, katakanlah itu sebuah dupleks di Texas senilai $300.000.
Tentukan pendapatan operasional tahunan bersih (NOI). Ini termasuk semua pendapatan, seperti sewa, parkir, binatu di unit jika Anda memilikinya, dan banyak lagi. The NOI memberikan gambaran jelas dari kinerja sehari-hari properti sewa.
Dengan menggunakan riset nilai pasar Anda, periksa unit serupa di area tersebut dan tentukan berapa banyak pendapatan yang akan Anda hasilkan dari sewa tahunan. Atau, gunakan nomor Anda saat ini jika itu adalah properti yang sudah Anda miliki.
Untuk contoh dupleks kami, katakanlah Anda menghasilkan $1.200 sewa bulanan dari setiap sisi, jadi total $2.400 per bulan, dan $28.800 per tahun.
Kurangi biaya operasional. Kurangi semua biaya tidak termasuk hipotek seperti manajemen properti, iuran asosiasi pemilik, pajak, asuransi, dan sebagainya. Katakanlah Anda mengelola sendiri, dan total biaya operasional Anda adalah $1000 setiap bulan. Itu memberi kami penghasilan bersih $16.800.
Sekarang, bagilah pendapatan bersih Anda dengan nilai aset Anda dalam kasus kami adalah $300.000 dengan $16.800. Itu memberi kami tingkat batas 0,056 atau, 5,6% . Tidak terlalu buruk! Ini mungkin sedikit berisiko, dan kita akan melihat mengapa hanya dalam satu menit.
Kita dapat menggunakan rumus sederhana ini untuk menemukan properti dengan tarif batas terbaik , yang pada gilirannya, memberi kita ROI terbaik.
Cara menggunakan tarif batas
Sekarang sebelum Anda menghitung angka dan merencanakan kerajaan real estat Anda, mari kita perjelas: tarif batas berkorelasi dengan risiko .
Secara keseluruhan, semakin tinggi tingkat cap, semakin berisiko investasi. Artinya, tingkat kapitalisasi yang tinggi berarti harga aset Anda rendah, yang biasanya menunjukkan investasi yang lebih berisiko. Tetapi Anda harus membandingkan dengan tingkat kapitalisasi pasar di wilayah Anda, karena mereka dapat sangat bervariasi.
Jadi, lanjutkan dengan hati-hati. Properti dengan tingkat kapitalisasi tinggi mungkin bukan investasi terbaik untuk Anda jika Anda tidak dalam posisi untuk menoleransi risiko yang berlebihan.
Sekarang setelah kita mengetahui dengan jelas apa yang ditunjukkan oleh cap rate, mari kita gali lebih dalam faktor-faktor yang memengaruhi skor ini dan apa artinya bagi investor real estat.
Saya tahu Anda telah membacanya ribuan kali, tetapi ini dia lagi: lokasi adalah segalanya dalam real estat. Dan lokasi memiliki pengaruh besar pada tingkat batas properti. Misalnya, properti yang terletak di lokasi pusat kota yang panas dan diminati akan memiliki tarif batas yang sangat berbeda daripada di kota yang sepi di suatu tempat di pedesaan Midwest.
Tetapi itu tidak berarti bahwa properti tipikal di Manhattan harus memiliki tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi daripada di Des Moines. Pasar dengan permintaan yang lebih tinggi akan memiliki properti dengan harga lebih tinggi dan potensi pendapatan operasional yang lebih tinggi . Tapi begitu pasar menunjukkan tanda-tanda pendinginan dan harga sewa turun, begitu juga tingkat topi Anda.
Di sisi lain, tingkat kapitalisasi yang rendah secara kronis akan menunjukkan sedikit tanda perbaikan dalam jangka panjang. Biasanya, tarif batas yang paling kuat dan andal mendukung daerah perkotaan, serta populasi yang lebih berpendidikan dan basis ekonomi yang beragam.
Jadi, properti dengan tingkat kapitalisasi lebih rendah dari rata-rata mungkin juga bukan investasi yang bijaksana. Jangan menyilangkan jari Anda dan berharap untuk permintaan yang lebih besar.
Sebagai investor real estat, Anda harus memiliki pengetahuan lokal tentang dasar-dasar yang mendasari wilayah Anda. Tarif topi rendah mungkin bermanfaat jika Anda tahu ada pabrik yang pindah ke kota, atau pengembangan transportasi umum besar di sebelah.
Berapa cap rate yang bagus?
Beberapa investor agresif tidak akan menyentuh properti dengan tingkat kapitalisasi kurang dari 8%. Dan beberapa bahkan akan bersikeras pada dua digit. Sekali lagi, ada banyak faktor berbeda yang berperan, jadi tingkat batas sekitar 6% mungkin dianggap fantastis di pasar tertentu.
Untuk investor seperti kami orang yang mungkin tidak dapat mentolerir risiko yang berlebihan namun tetap ingin melihat ROI yang terhormat di properti kami – tingkat batas antara 4% dan 5% adalah optimal menurut para ahli.
Kisaran ini menghasilkan banyak properti potensial dan cukup stabil untuk mempertahankan aliran pendapatan yang stabil tanpa menanggung risiko yang tidak semestinya. Sekali lagi, ini sepenuhnya tergantung pada dasar-dasar pasar real estat tempat Anda beroperasi.
Buat proses dan otomatiskan
Jadi pertanyaannya kemudian menjadi bagaimana saya tahu jika properti saya berkinerja selain hanya tarif batas? Jelas, ada sejumlah cara berbeda untuk mengumpulkan pandangan global tentang kinerja investasi Anda, tetapi sebagai investor yang canggih, kami harus mengotomatisasi sebanyak mungkin.
Uang tunai bukanlah mata uang yang paling penting Waktu adalah.
Waktu adalah aset terpenting kami, jadi penting bagi Anda untuk membawa otomatisasi dan sistem jika memungkinkan untuk menghasilkan laporan yang Anda perlukan untuk memahami kinerja properti Anda atau tidak.
Pelacakan pendapatan dan pengeluaran otomatis Stessa, misalnya, akan mengkategorikan pengeluaran Anda secara otomatis untuk membantu Anda menghitung NOI dengan cepat, yang memungkinkan Anda menghitung tarif batas di pasar Anda dengan lebih akurat .
