Rumah Di Michigan Dalam ‘Krisis’ Real Estat – Jordan Falby masih hidup dari kotak kardus setelah pindah akhir pekan 4 Juli, tetapi rak-rak yang dipenuhi tanaman di dekat jendela ruang tamunya sudah membuat rumahnya terasa seperti di rumah sendiri.
Rumah Di Michigan Dalam ‘Krisis’ Real Estat
greenbuildingsnyc – Dia senang dengan peternakan tiga kamar tidurnya di Southfield yang memiliki ruang bawah tanah yang sudah jadi, dek, banyak pembaruan dan berjalan kaki singkat ke toko-toko dan restoran di Berkley terdekat. Tetapi setelah menghabiskan lebih dari satu tahun mencari rumah yang mampu dia beli, dan membuat enam penawaran yang gagal, dia tidak ragu-ragu ketika dimintai saran untuk pembeli di pasar real estat musim panas 2021 yang sedang panas.
“Beri dirimu ruang untuk bernafas,” kata Falby. “Cobalah untuk tidak panik dan cemas. Ini benar-benar proses yang memicu kecemasan, menakutkan, dan membuat stres.”
Baca Juga : Cara Membeli Rumah Di Pasar Real Estat Sioux Falls Yang Ramai
Pembeli rumah pertama kali mungkin menghadapi emosi itu kapan saja, tetapi pasar nasional mencapai apa yang disebut National Association of Realtors “tingkat krisis” tahun ini. Rekor harga rumah yang tinggi dan daftar tingkat rendah yang bersejarah membuat tekanan pada siapa pun yang ingin membeli rumah musim panas ini.
Di banyak komunitas Michigan, laju penjualan mencapai rekor: Di daerah Dearborn pada bulan Juni, rumah tinggal di pasar selama 13 hari, turun dari 28 tahun sebelumnya, menurut layanan data real estat Realcomp. “Saya belum pernah melihat yang seperti ini,” kata Karen Kage, CEO Realcomp, tentang jumlah yang sekarang dilaporkan di tenggara Lower Peninsula.
Dia menambahkan: “(Saya) mempertanyakan berapa lama ini bisa berlanjut.”
Kage tidak sendirian. Orang lain di industri real estat bergabung dengan pembeli potensial untuk bertanya-tanya apa yang akan terjadi di masa depan untuk keterjangkauan dan ketersediaan perumahan.
Data dari National Association of Realtors menunjukkan jumlah AS. rumah di pasaran bulan ini 18,8 persen di bawah Juli 2020.
Itu mengikuti beberapa bulan di awal tahun 2021 ketika listing berada di rekor terendah, sehingga memberikan beberapa harapan di industri bahwa ketersediaan akan keluar dari tingkat krisis, meskipun jumlah penjualan terus meningkat seiring dengan ketersediaan.
Namun pembeli masih akan menemukan “kekurangan persediaan yang ekstrim,” kata MIke Heath, Realtor di Coldwell Banker Schmidt di Gaylord.
Berikut adalah lima topik yang perlu diketahui jika Anda ingin membeli rumah di Michigan tahun ini:
Pasar sangat panas, tetapi tidak di mana-mana.
Falby memulai pencarian rumahnya dengan harapan akan membeli di Ferndale atau Royal Oak, di mana daftar menarik perhatiannya dengan harga sepertiga lebih tinggi daripada yang akhirnya dia beli.
Manajer program untuk ekuitas digital dan termasuk di United Way of Southeast Michigan terdaftar di kelas pembeli rumah di JVS Human Services , yang melatihnya melalui seluruh pencarian dan pembelian rumah.
Begitu dia dihadapkan pada apa yang dia mampu, dia bekerja dengan Realtornya untuk menetapkan prioritas. Tidak lama kemudian dia menyadari bahwa area targetnya harus berubah.
Realtor Falby mengarahkannya ke beberapa area yang berbeda, dan dia berjalan di sekitar lingkungan itu. Akhirnya, dia memutuskan bahwa Southfield timur laut, di mana daftar harga rata-rata adalah $225.000, “sangat cocok.”
Penjelajahan semacam itu bisa membuahkan hasil. Sementara rumah baru Falby lebih dekat ke kantornya daripada jika dia bisa membeli di Ferndale, beberapa faktor pasar di komunitas yang berbeda mungkin memungkinkan pembeli menemukan rumah baru jika mereka mau menempuh perjalanan yang lebih lama.
Mempelajari lebih banyak tentang tren harga dapat membantu pembeli menemukan komunitas dengan persaingan yang lebih sedikit daripada, katakanlah, Grand Rapids atau Grosse Pointes. Harga telah menurun di dua wilayah negara bagian sejauh tahun ini: Kabupaten Huron, di Ibu Jari, turun 8 persen, dan Kabupaten Shiawassee, timur laut Lansing, turun sekitar 1 persen.
Membandingkan harga jual di area terdekat juga dapat membantu memperluas penelusuran untuk pembeli yang mengalami kejutan stiker.
Misalnya, harga penjualan rata-rata Kabupaten Lenawee adalah $185,981, dibandingkan dengan $379,486 di Ann Arbor yang lebih besar di utara.
“Salah satu hal yang dilakukan pandemi adalah begitu banyak orang mengerti bahwa banyak orang bekerja dari rumah,” kata Kage. ” Itu memperluas area di mana mereka bisa melihat.”
Dan rumah dengan harga lebih tinggi di Michigan tenggara mulai membutuhkan waktu lebih lama untuk dijual, kata beberapa ahli. Itu pertanda bahwa pembeli di kisaran $700.000 atau lebih tinggi mungkin tidak masuk ke situasi hiper-kompetitif dan mungkin bisa membuat penawaran yang sukses dengan harga jual atau lebih rendah.
Tapi persaingan tetap tinggi di seluruh negara bagian.
Jumlah rata-rata penayangan, menurut data Realcomp, melonjak menjadi 13 per rumah musim panas ini dari 11 tahun lalu, menunjukkan betapa lebih banyak orang yang ingin membuat kesepakatan, dan bagaimana penjual ingin rumah mereka diperlihatkan kepada pembeli sebanyak mungkin sebelum memilih pembeli.
Ketahui anggaran Anda
Keterjangkauan perumahan adalah masalah besar di Michigan dan negaranya, karena harga naik dan rumah tangga berpenghasilan rendah tidak dapat membeli. Di seluruh negara bagian, menurut data terbaru dari Michigan Realtors, harga penjualan rata-rata tahun hingga saat ini di bulan Mei adalah $226.527, meningkat 20 persen dari periode yang sama di tahun 2020.
Itu memberi tekanan pada pembeli, yang sekarang harus menghasilkan lebih banyak uang untuk menawar rumah yang setahun sebelumnya akan menelan biaya $187.505 untuk rumah dengan harga rata-rata itu.
Peningkatan biaya sendiri diperparah dengan kecenderungan pembeli membuat penawaran dengan jaminan penilaian, atau berjanji untuk tetap membeli rumah dengan harga penawaran meskipun nilai yang dinilai kurang.
Dalam kasus Falby, dia menawar $30.000 di atas harga jual rumah yang akhirnya dia beli, berjanji untuk menutupi sampai $10.000 jika penilaiannya gagal dan ternyata benar, $10.000.
Itulah salah satu contoh bagaimana pembeli dapat meminjam lebih banyak dan membawa lebih banyak uang tunai ke meja penutupan daripada yang mereka rencanakan.
Untuk pembeli berpenghasilan rendah dan menengah, situasinya sangat membuat frustrasi, kata Laltsha Cunningham, yang mengawasi program kemampuan keuangan di JVS Human Services.
Kelas-kelas tersebut mengajarkan tentang menemukan rumah, inspeksi rumah, biaya yang dihadapi pembeli baru selama beberapa tahun pertama kepemilikan, ditambah jenis hipotek dan cara meningkatkan nilai kredit agar memenuhi syarat.
Selama delapan hingga 10 bulan terakhir, kata Cunningham, kursus harus menggali lebih dalam apa yang diharapkan di pasar saat proses pembelian berubah, dengan beberapa tawaran per properti sekarang umum dan harga penjualan rata-rata di Michigan tenggara mencapai 102,7 persen Daftar Harga.
“Banyak pembeli rumah merasa harus bergerak cepat,” katanya. “Kami mendorong mereka untuk benar-benar memikirkan uang mereka dan apakah itu benar-benar layak untuk dibayar daripada meminta.”
Alternatifnya, tambahnya, bukanlah apa yang ingin mereka dengar: “Mungkin mereka akan menyadari sekarang bukan waktunya untuk membeli.”
Jadilah rock-solid pada keuangan. Tahu angka mungkin berubah.
Setiap tawaran yang akan dianggap serius oleh penjual akan disertai dengan janji semua uang tunai pada saat penutupan, atau pembeli mendapatkan hipotek.
Uang tunai mungkin menjadi raja, kata Carol Trowell, Realtor di Dupont & Associates di Detroit, tetapi pembeli mendapatkan rumah dengan persetujuan hipotek. “Tidak pra-kualifikasi,” dia menekankan. “Pra-approved, jadi bank hanya perlu appraisal (finalisasi pinjaman).”
Namun, hipotek akhirnya tidak didasarkan pada apa yang pembeli setuju untuk membayar, tetapi penilaian, yang merupakan analisis nilai rumah yang dipesan oleh bank.
Pemberi pinjaman hanya akan menulis pinjaman hingga persentase dari nilai yang dinilai, kata Trowell. Itu akan menjadi 80 persen dari nilai yang dinilai, meninggalkan sisanya untuk ditanggung dalam uang muka, jika membeli dengan hipotek konvensional.
Jika sebuah rumah menilai kurang dari penawaran yang diterima, ada beberapa pilihan: pembeli dapat membawa uang ekstra untuk menutup kesepakatan, skenario yang mungkin sudah menjadi bagian dari kontrak, jika pengabaian penilaian ditulis ke dalam penawaran; atau penjual dapat menurunkan harga ke nilai yang dinilai. Tidak ada pilihan yang bisa membuat kedua belah pihak bahagia.
“Ada tali tegang yang harus kita jalani dengan ini,” kata Trowell.
Para ahli mengatakan agen real estat yang berpengalaman dapat membantu pembeli dan penjual menavigasi itu pada tahap penawaran mengarahkan pembeli untuk menjaga penawaran tetap realistis dan membimbing penjual untuk menerima tawaran yang paling mungkin bertahan dari tantangan penilaian, daripada yang tertinggi.
Satu hal lagi yang perlu diperhatikan, Realtors mengatakan: Persyaratan untuk hipotek FHA dan Administrasi Veteran mungkin terlihat menguntungkan bagi pembeli ketika membandingkannya dengan hipotek konvensional, tetapi banyak penjual tidak akan mempertimbangkannya musim panas ini karena risiko bahwa sesuatu akan muncul selama persetujuan untuk menghentikan penjualan.
“Penjual tidak tertarik dengan pinjaman uang muka rendah,” kata Heath, Realtor Gaylord. “Mereka tidak sepenuhnya tertutup, tetapi, kawan, mereka mengalami waktu yang lebih sulit.”
Pikirkan tentang nilai dengan cara yang berbeda
Untuk pembeli, bahkan di pasar ini, mendapatkan rumah saja bisa jadi sepadan, bahkan jika mereka harus meregangkan keuangan mereka dan mengetahui harganya melebihi metrik apresiasi. Namun dalam gambaran yang lebih besar, para ahli melihat eskalasi harga dan apa artinya bagi pasar dan nilai jangka panjang.
Ada kemungkinan bahwa harga sedang berada di puncak saat ini, yang berarti bahwa pembeli mungkin tidak dapat menjual kembali rumah dengan harga yang sama jika nilainya menurun.
Bagian lain dari keputusan tentang membeli di pasar puncak adalah mengantisipasi berapa banyak pembaruan yang dibutuhkan sebuah rumah dan bagaimana biaya perubahan akan menambah total investasi ke dalam properti.
Satu hal yang perlu diingat: Laju kenaikan harga tidak sama dengan kenaikan nilai yang dilihat oleh penilai. Analis profesional nilai real estat tersebut melacak tren harga dari waktu ke waktu, dan data tersebut dapat membutuhkan waktu untuk mengejar skenario seperti kenaikan harga penjualan secara dramatis.
Kurt Schmerberg, pemilik Affinity Valuation Services di Washtenaw County, mengatakan sebagian besar agen daerah itu memberi harga rumah pada tingkat yang wajar, mengetahui pembeli akan menawarnya.
Namun, kata dia, tawaran yang lebih tinggi itu bisa menimbulkan ketidaksesuaian yang jelas antara penilaian dan harga jual. Tidak semua pembeli akan merasa nyaman dengan dinamika itu dan penilai dapat merasakan hal yang sama.
“Kami tidak dapat menemukan nilai itu di pasar,” kata Schmerberg tentang analisisnya ketika orang setuju untuk membayar lebih dari harga yang dicantumkan. “Itu tidak ada di sana. Ketika penjualan itu ditutup, di mana pun mereka tutup, … itu secara artifisial menarik semuanya.”
Pete Hendershot, juga seorang penilai di Affinity, memberikan contoh sebuah rumah yang dijual di Ann Arbor sekitar $940.000, setelah terdaftar seharga $899.000. Dua tahun sebelumnya, itu terjual seharga $ 800.000.
Namun, analitik Affinity menunjukkan apresiasi selama periode waktu tersebut di bagian kota tersebut sekitar 6 persen, bukan 18 persen yang tercermin dalam harga jual.
“Kami diharuskan membuat riwayat penjualan selama tiga tahun untuk setiap properti yang kami nilai,” kata Hendershot. “Dalam situasi itu, kami harus mengungkapkan apa yang dilakukan orang-orang itu terhadap rumah itu untuk mengambilnya dari $800.000 menjadi lebih dari $900.000. Dan mereka tidak melakukan apa-apa. Mereka hanya tinggal di dalamnya.”
Apa berikutnya?
Pertama, bagi siapa pun yang bertekad untuk membeli sekarang, lebih banyak listing baru harus memasuki pasar musim gugur ini. Beberapa akan mencerminkan penjual yang mungkin telah berada di pagar selama beberapa tahun terakhir mengakui bahwa mereka memiliki kesempatan untuk menguangkan harga lebih tinggi dari yang pernah mereka pertimbangkan, kata Heath, Realtor Gaylord-area.
Juga dalam permainan adalah 31 Juli berakhirnya moratorium nasional penyitaan rumah keluarga tunggal yang diterapkan selama pandemi, kata Heath.
Data nasional bulan ini dari National Association of Realtors menunjukkan 3,76 persen hipotek AS, atau 1,9 juta pemilik rumah, berada dalam toleransi, atau di belakang pembayaran hipotek.
Kebanyakan orang yang harus menghentikan pembayaran hipotek karena masalah keuangan telah membuat perjanjian dengan pemberi pinjaman mereka untuk menambahkan pembayaran pada akhir jangka waktu hipotek mereka, membiayai kembali atau menjual properti dan melunasi pinjaman.
Jadi sementara beberapa listing baru dari penyitaan diharapkan untuk menutupi kesenjangan persediaan antara listing baru dan pembeli potensial, peningkatan penjualan yang dimiliki pemberi pinjaman diharapkan tidak datang dalam gelombang atau mendorong harga turun secara dramatis.
“Mereka penjual yang cerdas,” kata Heath tentang pemberi pinjaman yang akan beralih ke penjualan penyitaan. “Mereka tidak akan membanjiri pasar.”
Sebagian besar mengharapkan tingkat hipotek meningkat, yang akan mengurangi keterjangkauan peminjam.
The National Association of Realtors mengatakan 30 tahun hipotek suku bunga tetap cenderung menjadi sekitar 3,5 persen pada akhir 2021, naik dari 2,78 persen pada akhir Juli, dan tingkat inflasi rata-rata 2,7 persen pada 2021, meskipun akan lebih dari 5 persen musim panas ini.
Baca Juga : Pemulihan Pada Pasar Properti Perumahan Yang Melambat Akibat Pandemi
Para ahli juga memiliki berbagai pendapat tentang kapan pasar dapat stabil setelah periode “jeda musim panas” tradisional berlalu. Trowell, Realtor yang berbasis di Detroit, mengatakan dia yakin beberapa kegilaan pembelian bisa turun pada musim semi 2022.
Yang lain mengatakan bahwa kemacetan ketersediaan yang membuat penjual tidak terdaftar akan terus berlanjut, sebagian karena pembangunan rumah baru juga mengejar permintaan. “Kami tidak akan keluar dari ini,” kata Schmerberg, penilai, “sampai ada banyak perumahan baru atau sesuatu dalam ekonomi yang meredam permintaan.”
